+7 (383) 373-21-90 /
info@deloprof.ru

Девелоперское затишье

За девять месяцев 2015 года, по информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, в городе было введено на 14% меньше коммерческой недвижимости, чем в аналогичном периоде 2014 года. Замедление темпов развития данного рынка подтверждают и его участники: сделок купли-продажи стало в разы меньше, а сами объекты продаются порой на 30% дешевле рыночных цен. Тем не менее совсем рынок не замер: редакция «КС» выбрала наиболее крупные объекты, введенные с начала года, а также узнала, какие значимые открытия ожидают Новосибирск в ближайшие три месяца.

По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, за девять месяцев 2015 года в городе ввели в эксплуатацию 153 объекта сервисного обслуживания и административного назначения общей площадью 205 710 кв. метров. По сравнению с аналогичным показателем 2014 года это меньше на 14%: в прошлом году за девять месяцев ввели 191 объект, или 238 828 кв. метров.

«Лето на рынке коммерческой недвижимости было тихим. Ждали, что осень принесет активность. Легкий всплеск активности действительно был в сентябре, но ажиотажа или подъема рынка не случилось, — констатирует управляющий отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Квадротека» Вячеслав Кузнецов. — Сделки идут, но их стало существенно меньше. И как правило, продаются объекты дешевле рыночных цен — до 30%».

В целом, по словам Вячеслава Кузнецова, покупатели выжидают положительной динамики в экономике либо наступления «нижнего пика» цен. В бизнес-центрах происходит ротация арендаторов, площади освобождаются: компании оптимизируют бюджеты. По данным RID Analytics, в сентябре 2015 года максимальный уровень свободных помещений в бизнес-центрах Новосибирска наблюдался в группе объектов класса В — 8,3%.

За прошедшие полгода спрос на коммерческую недвижимость в Новосибирске, по информации АН «Жилфонд», остается низким по сравнению с предыдущими годами. Сейчас собственники коммерческих площадей сдают торговые и офисные помещения значительно дешевле, чем в конце 2014 года. Арендные ставки, по данным агентства недвижимости «Жилфонд», снизились в среднем на 15–20%.

«Сейчас рынок коммерческой недвижимости достиг определенной точки и замер: спрос не растет, предложение остается не востребовано, — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Алексей Малов. — Средняя цена аренды торговых площадей варьируется от 700 до 1000 рублей за квадратный метр, офисных помещений — от 400 до 650 рублей».

Алексей Малов добавляет, что на рынке купли-продажи коммерческих площадей активность еще ниже. «Все, кто хотел реализовать свои коммерческие помещения, сделали это еще в декабрьский ажиотаж, — считает Малов. — К февралю эти процессы почти полностью остановились. На данный момент активность проявляют профессиональные инвесторы, имеющие на руках «свободные» не заемные деньги. В период снижения цен и замирания рынка они традиционно приступают к сделкам по покупке помещений и прекращают свою активность, когда рынок «оживает» и начинает активный рост, в этой позиции они уже рассматривают возможность продавать».

В настоящее время средняя цена предложения в зависимости от места расположения площадей и их класса составляет, по данным «Жилфонда», 65 тыс. рублей за кв. метр для офисных помещений и 85 тыс. рублей — для торговых.

По-прежнему высокий спрос на аренду помещений владелец компании «Дело Проф» Петр Мельников отмечает со стороны сетевых ритейлеров мясных и колбасных изделий, кроме этого — пекарен, кофеен и ювелирных компаний. «Остальные сегменты замерли в режиме ожидания», — делится наблюдениями эксперт.

«Было время, когда коммерческая недвижимость окупалась быстрее, чем жилая. Соответственно, инвестиции в коммерческую были выгоднее. Сегодня не такая радужная картина. Инвесторы еще более критично оценивают объекты с точки зрения возможности найти для помещения надежного долгосрочного арендатора. Присутствие в продаваемом объекте долгосрочного арендатора повышает привлекательность этого объекта. Их привлекают объекты с ценой значительно ниже среднерыночной», — добавляет Вячеслав Кузнецов.

Тем не менее несколько крупных объектов коммерческой недвижимости все же были введены в Новосибирске за девять месяцев 2015 года. Редакция «КС» приводит их ниже.

Отель Park Inn by Radisson, ул. Дмитрия Шамшурина

Ввод в эксплуатацию — июнь 2015 года

Объем инвестиций — 770 млн рублей

Отель Park Inn by Radisson 3* открылся в Новосибирске в непосредственной близости от железнодорожного вокзала Новосибирск-Главный летом текущего года. Гостиница работает в рамках франчайзингового соглашения с компанией РГС («Региональная гостиничная сеть»), выступающей владельцем и девелопером отеля. Компания входит в портфель VIY Management (VIYM), одним из основателей которой является Андрей Якунин — старший сын экс-главы «РЖД» Владимира Якунина. Руководство отелем на себя взяла компания ООО «РИМК Си-Ай-Эс» (RIMC CIS), один из ключевых игроков в сфере управления гостиничным бизнесом в России.

Номерной фонд отеля — 150 номеров. Помимо этого, гостиница располагает восьмью конференц-залами, тремя комнатами для переговоров, фитнес-залом, пивным рестораном Paulaner на 180 гостей и лобби-баром.

Объем инвестиций в реализацию проекта составил порядка 770 млн рублей, из них часть — собственные средства компании и часть — кредит Сбербанка. Как ранее отмечал генеральный управляющий отелем Park Inn by Radisson в Новосибирске Кристиан Шепф, в первый год работы отель рассчитывает на 40—50%-ную загрузку с последующим увеличением до 60–65%.

Отель в Новосибирске стал первым объектом группы Carlson Rezidor на территории СФО. Однако уже не единственным: в сентябре 2015 года еще один Park Inn начал работу в Новокузнецке. Владельцем и девелопером отеля выступает компания ООО «Отель-Н-Капитал», входящая в инвестиционную группу «Инрусинвест», совладельцем которой является новокузнецкий бизнесмен Александр Говор. Среди других сибирских городов, перспективных с точки зрения развития отелей под международными брендами, в компании Carlson Rezidor отмечают Барнаул, Иркутск, Кемерово, Красноярск, Омск и Томск.

Торговый центр «Восток», ул. Дегтярева

Ввод в эксплуатацию — июль 2015 года

Объем инвестиций — 1,5 млрд рублей

Новый центр оптовой торговли «Восток» для арендаторов Гусинобродского вещевого рынка был возведен на площади около 8 га на территории бывшего автопредприятия (ПАТП-8). Напомним, что имущество предприятия в июле 2014 года мэрия продала за 505 млн рублей бизнесмену, директору ООО «Сателлит» Дмитрию Башмакову. Проектная стоимость торгового центра составила 1,5 млрд рублей.

Общая площадь торгового комплекса, по словам Башмакова, порядка 30 тыс. кв. метров, объект рассчитан на 1400 мест. Торговый центр «Восток» и «Норд Сити Молл» стали самыми крупными комплексами, в которые должны переехать арендаторы барахолки. По соседству с ТЦ «Восток» расположены «Сфера» (бывшая «Радуга»), «Новый Невский», «Восточный». В апреле-мае 2016 года Дмитрий Башмаков планирует ввести в эксплуатацию еще порядка 400 мест для арендаторов.

Отметим, что Гусинобродский рынок постановлением мэрии Новосибирска официально прекратил свою работу 1 октября 2015 года.

Торговый центр «Малая медведица», 1-е Мочищенское шоссе

Ввод в эксплуатацию — апрель 2015 года

Объем инвестиций — 350 млн рублей

«Общая площадь здания со всеми вспомогательными помещениями составляет 8800 кв. метров, из них арендопригодная — около 5000 кв. метров. Официальное открытие «Малой медведицы» состоялось 11 апреля 2015 года», — уточнил «КС» управляющий комплексом Андрей Зубенко.

Состав арендаторов торгового комплекса включает специализированные магазины в сегменте DIY — «Главпечьторг», «Сольвейг», «ПроСвет», «ГидроТехника», «СБТ», «Арт-Кам», Triton, «Форпост» и другие, кроме этого, супермаркет «Монетка» площадью 527 кв. метров. В общей сложности в торговом центре на данный момент арендуют помещения более 20 компаний.

При торговом комплексе предусмотрена парковка на 200 машино-мест. Отметим, что к другому торгово-выставочному комплексу в Новосибирске — «Большой медведице» — новый объект отношения не имеет.

Гипермаркет «Посуда Центр», ул. Светлановская

Ввод в эксплуатацию — сентябрь 2015 года

Объем инвестиций — около 85 млн рублей

Федеральная торговая сеть товаров для дома «Посуда Центр» в сентябре сосредоточилась на развитии в Сибири: на территории региона открылось сразу два объекта — в Барнауле и Новосибирске. При этом в Новосибирске гипермаркет «Посуда Центр» стал самым крупным из уже действующих. Его площадь составила около 4 тыс. кв. метров.

Четвертый «Посуда Центр» разместился в ТЦ «Красный мамонт» и ориентирован на жителей Калининского, Заельцовского и Дзержинского районов. Первые три магазина компании расположены в Октябрьском, Ленинском и Кировском районах города.

Ассортимент магазина включает около 30 тысяч позиций товаров, 70% из которых — посуда. Напомним, что наряду с новыми магазинами в этом году в Новосибирске сеть «Посуда Центр» открыла собственный распределительный центр площадью 16 тыс. кв. метров и общей вместимостью почти 14 тысяч паллето-мест.

В целом на данный момент в Сибири сеть «Посуда Центр» представлена 24 магазинами. Количество магазинов в составе сети — 67, она охватывает 55 городов и семь федеральных округов, совокупная торговая площадь превышает 120 тыс. кв. метров, объем выручки в 2014 году составил более 10 млрд рублей.

Ожидаемые открытия

Среди ожидаемых к сдаче крупных открытий до конца текущего года эксперты отметили гостиничный комплекс «Миротель» на площади Карла Маркса, гостиницу Domina международного оператора Domina Group на проспекте Димитрова, торговый центр «Гигант» по улице Русской в Советском районе и аквапарк по улице Яринской в Ленинском районе Новосибирска.

«В декабре 2015 года мы предъявим аквапарк к сдаче, далее последуют пуско-наладочные работы, о сроках ввода объекта в эксплуатацию и его запуске мы объявим отдельно, — рассказал заместитель председателя правления ГК «Кварсис» по развитию и маркетингу Михаил Троценко. — Разрешение на строительство нам предписывает сдать комплекс до ноября 2016 года, но мы сделаем это раньше в рамках данного разрешения».

Напомним, что общая площадь комплекса составит 65 тыс. кв. метров, из них сам аквапарк — 35 тыс. кв. метров. Он станет самым крупным в России по площади и оснащению. Объем инвестиций в проект составил порядка 3,5 млрд рублей.

«Сейчас строительные работы на объекте идут стахановскими темпами. Завершен монолитный цикл работ на аквапарке, монтируются внутренние перегородки и инженерные системы, начался монтаж витражей и фасадной группы (финальная покраска цветных элементов). Завершено устройство деревянной конструкции купола, рабочие перешли на монтаж кровельной его части», — уточнил Троценко.

Как сообщили «КС» в торговом холдинге «Сибирский Гигант», открытие гипермаркета на улице Русской намечено на конец ноября, площадь объекта составит 17 163 кв. метра.

Также до конца текущего года планирует сдать четырехзвездочную гостиницу «Миротель» на площади Карла Маркса девелоперская компания «Сидеко». «Сдача объекта состоится в 2015 году, непосредственно работу гостиница начнет позже — во II квартале 2016 года», — уточнили в «Сидеко». Общая площадь отеля — 7700 кв. метров. Территория застройки — 0,17 га. Номерной фонд гостиничного комплекса «Миротель» насчитывает 112 номеров. В настоящее время ведутся отделочные работы и оснащение гостиницы и ресторана.

Четыре звезды будет иметь и итальянская Domina на проспекте Димитрова. Напомним, что строительство отеля международного гостиничного оператора Domina Hotel Group началось в Новосибирске в 2009 году, ввести его в эксплуатацию предполагалось в 2011 году, однако в 2010-м работы приостановились, возобновившись лишь спустя два года. Застройщиком объекта выступает компания «Альберго». Общая площадь отеля — порядка 17 тыс. кв. метров, рассчитана на 218 номеров. Объем инвестиций — более 1,5 млрд рублей. Открытие отеля намечено на середину ноября.

«К объектам офисной недвижимости, планируемых к сдаче до конца текущего года, я бы отнес 18-этажный БЦ на Кирова, 48 и наконец-то вышедший на финишную прямую 16-этажный долгострой по проспекту Дзержинского, 1/3. На рынке торговой недвижимости знаковым событием для Новосибирска, на мой взгляд, станет открытие универмага Lukse компанией SATICO GROUP», — заключает Петр Мельников.

Прямая речь

Екатерина Болдырева,
исполнительный директор инвестиционно-строительной компании «Эргоном»:

— Объем сделок на российском рынке жилой и коммерческой недвижимости стал самым низким за 10 лет. По оценкам экспертов, в III квартале 2015 года объем инвестиционных сделок на этом рынке сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это общие цифры. Но очевидно, что за падением спроса на жилую и коммерческую недвижимость в июле и августе не произошло увеличение спроса в сентябре. Вывод один: рынку придется приспосабливаться к новому уровню платежеспособного спроса.

Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие — отсутствие существенной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с кризисом 2008–2009 гг.

И надежды на скорое восстановление рынка по аналогии с прошлым кризисом, когда признаки оживления появились уже к осени 2009 года, оказались тщетны. Это означает, что спрос в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России. А следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке.

Что касается коммерческой недвижимости, то в кризис ситуация с ней всегда хуже, чем на рынке жилья, так как коммерческие объекты, в отличие от крыши над головой, не являются предметом жизненной необходимости. Наиболее тревожная ситуация, на мой взгляд, складывается в офисном сегменте, где кризис перепроизводства наложился на общеэкономический. Коммерческую недвижимость продолжат покупать, но будут стараться понижать цены продавца. И только уникальные объекты сохранят свои уникальные цены.

Источник: Континент Сибирь

16.10.2015

Назад