+7 (383) 217-43-39 /
info@deloprof.ru

Рынок коммерческой недвижимости: не реальное положение дел, а эмоциональное состояние

Петр Мельников, владелец компании «Дело Проф», действующий брокер:

— Уходящий год запомнился явным ожиданием рецессии, стагнации в экономике. В отличие от 2008 года, когда кризис для многих стал неожиданностью, в 2014 году, все к нему усиленно готовились — каждый на своем рынке. Каким же 2014 год был для коммерческой недвижимости Новосибирска? Какие тенденции определяли ситуацию на рынке? Что происходит сейчас? Чего ждать в 2015 году?

Что происходило с ценой?

На протяжении всего года игроки, находились в напряжении: что будет с рынком? когда наступит час «Х»? все сразу рухнет, или будет потихоньку падать? Год запомнился пессимизмом со всех сторон: от федеральных СМИ до бизнесменов Новосибирска. Это формировало тенденции и определяло цену — она в течение года росла. Однако в момент резких курсовых колебаний она не подскочила, а наоборот, остановилась. Остановились и переговоры по серьезным сделкам — игроки, помня прошлые годы, выдерживают паузу.

Что происходило с игроками?

Они не приостановили деятельность и не схватились голову: «все пропало!». Крупные компании продолжают поиск объектов, например, БУРГЕР КИНГ, Макдоналдс, ВТБ, рассматривают варианты, проводят переговоры, но резких движений не делают.

К концу года негативные прогнозы оправдались: экономика и бизнес в рецессии. Некоторые компании начали серьезно сокращать расходы. В особенно тяжелом положении оказалась сфера микро кредитования. С арендуемых у нас помещений съезжают банки «Пойдем!», «Хоум Кредит» — они больше не могут себе позволить ради имиджа содержать офисы, которые нерентабельны или работают «в ноль».

К чему готовиться?

Полагаю, есть закредитованные застройщики, владельцы недвижимости, которые будут демпинговать, но основной рынок удержит цены. Вероятно, понизятся ставки аренды в «топовых» помещениях в сфере street-retail, дорогих торговых помещениях на таких улицах как Вокзальная магистраль, Советская, Красный пр. Поскольку федеральные компании сокращают свое присутствие, а местные такие ставки никогда не выдерживали. Это подтолкнет собственников к снижению цен вплоть до 20-40%.

Для тех, кого тревожит то, что в Москве началось освобождение офисов классов А и B+, скажу: не стоит ориентироваться на эту тенденцию — в столице все долгосрочные договоры — валютные. Представьте, с начала года арендаторы платили \$500 (или 17 000 руб.) за кв. м в год, и вдруг из-за роста курса они должны платить 24 000 руб. за кв. м. Освобождение офисов — нормальная реакция на поднятие ставок на 20-30%. В Новосибирске практически все договоры рублевые, в том числе долгосрочные. Поэтому не стоит проводить параллели.

Арендные ставки на офисные помещения точно не повысятся, вероятно их понижение, ведь и рынок сузился, и появилось несколько новых достаточно крупных бизнес-центров — MOST, «Сарэт» и др.

Кто выиграет в сложившихся условиях?

Думаю, выиграют профессионалы коммерческой недвижимости. Те, кто имеет достаточный опыт в девелопменте, управлении объектами, понимает, как выстраивать отношения с арендаторами, принципы эксплуатации объектов — профессиональные инвесторы, а не любители, которые зашли на растущий рынок на фоне модного тренда инвестировать в недвижимость. Выигрыш профессионалов в том, что они могут меньше всего пострадать. Может, маржа у них и снизится, но они продолжат движение вперед.

Эмоции и реальность

Сегодня рынок коммерческой недвижимости зачастую отражает не реальное положение дел в бизнесе, а эмоциональное состояние бизнесменов. Одни думают, что надо срочно избавляться от коммерческой недвижимости, продавать по той цене, которую дают, потому что потом будет еще хуже, и уходят в деньги. Другие не торопятся продавать, держат цену, потому что считают, что при такой девальвации рубля незачем продавать дешевле. Каждый видит ситуацию по-своему, поэтому на рынке такой разброс мнений, стратегий поведения и цен. При этом спрос на коммерческую недвижимость упал в разы.

Такая полярность мнений нормальна для людей, но ненормальна для общей ситуации. Потому что сложно прогнозировать развитие событий. Окупаемость, доходность и прочие критерии, которые мы всегда считали, применительно к объекту, нерушимыми, теперь не являются определяющими.

Сегменту аренды также характерны две основные позиции: держать цену не ниже определенной «психологической» планки или искать «дно» — ставку, по которой помещение возьмут в аренду и оно, пусть и с меньшей доходностью, но все же будет работать, а не простаивать. Эта позиция мне ближе. Я считаю, что недвижимость должна приносить деньги. И если экономика ушла вниз, если твои партнеры-арендаторы всерьез «просели», нельзя рассчитывать на такую же доходность как год назад — нужно принять эту ситуацию как данность, реагировать и подстраиваться под нее. Да, раньше мы получали 12% годовых, теперь будем получать 9 или даже 7% годовых. Да, эта цена непривычно низка, ее никогда не было. Но таковы реалии, значит, нужно работать по такой цене. Арендодателям торговых и офисных площадей придется понижать ставки. Это нормальный процесс.

P. S.

Влияние политики на экономику очень сильно. Предугадать, как развернется политическая ситуация, и как она отразится на экономике, очень сложно. И как будет себя вести рынок коммерческой недвижимости, сейчас никому не ведомо — это зависит и от реального положения бизнесов, и от эмоций их руководителей.

Я всегда стараюсь жить и действовать отстраненно от политики и считаю: чем больше людей будет жить и работать независимо от власти и политики, тем лучше для страны.

Понятно, что мы все зависим от этих глобальных процессов, отслеживаем тренды, делаем какие-то выводы. Но это не должно нас останавливать — каждого в своем бизнесе, в своей жизни. Нужно не останавливаться, продолжать жить и действовать, не смотря ни на что. И результат обязательно будет.

Источник: Деловой квартал

17.12.2014

Назад