+7 (383) 217-43-39 /
info@deloprof.ru

Размер и качество

Собственники новосибирской коммерческой недвижимости стали сговорчивее — в условиях экономического спада особо ценные для девелоперов арендаторы добиваются снижения ставок на 20–30 процентов.

«Сегодня можно сказать, что рынок коммерческой недвижимости по-прежнему жив, сделки совершаются, но не в тех объемах и масштабах, как хотелось бы того нам. Уменьшился спрос и активность компаний, кто-то приостанавливает развитие, кто-то минимизирует затраты, кто-то переезжает из одного бизнес-центра в другой, подешевле. Труднее стало найти арендатора на крупные площади в стрит-ритейле. То есть, идет обычный процесс съеживания, концентрации сил в сложный период. Но жизнь не замерла, рынок не встал колом, как это случилось в конце 2008 года и продолжалось весь 2009 год», — характеризует текущее положение на рынке новосибирской коммерческой недвижимости директор компании «Назаров и Партнеры» Александр Назаров.

Но, несмотря на депрессивное состояние отрасли, новая качественная коммерческая недвижимость в Новосибирске по-прежнему востребована. Осенью начал работу 13-этажный бизнес-центр класса B+ MOST (девелопер — Александр Бойко) с уровнем заполняемости 70%, в конце мая — открылся бизнес-центр «Сарэт». Все помещения 84-метрового здания общей площадью 40,8 тыс. кв. метров проданы. А в декабре ожидается открытие торгово-развлекательного центра «Галерея Новосибирск» общей площадью 134 тыс. кв. метра (арендопригодная — 53 тыс. кв. м). Уже сдано в аренду около 90% коммерческих помещений комплекса.

Никто не спешит

Первые признаки стагнации на рынке офисной недвижимости Александр Назаров заметил еще весной, летом ситуация ухудшилась. «Предпринимателям стало сложнее принимать решение о развитии бизнеса. Заметно больше стало желающих сдать или продать коммерческие площади. Появились и инвесторы, готовые задешево скупать неликвидные объекты, в надежде на окупаемость в три—пять лет, чего уже давно не было на нашем рынке. Окупаемость новых проектов редко бывает меньше 10 лет. Очевидно, что в этой ситуации какие-то бизнесы умрут, какие-то ослабнут. Возможно, ослабнут все», — прогнозирует эксперт.

Такого же мнения придерживается и владелец компании недвижимости «Дело Проф», действующий брокер Петр Мельников: «Как минимум полгода на рынке происходит спад. Стало меньше арендаторов, причем крупных. Банки приостановили свое развитие, уходят с рынка или сужают деятельность федеральные сети. Люди с деньгами не спешат приобретать. Опыт работы нашей компании говорит о том, что количество заявок на аренду и покупку коммерческой недвижимости по сравнению с прошлым годом упало примерно вдвое».

В качестве наглядного примера сворачивания развития крупного бизнеса Мельников приводит закрытие в Новосибирске филиала и дополнительных офисов Собинбанка. Обслуживать клиентов филиал прекращает 20 ноября, а закрывается — 28 ноября. Все понятно — Собинбанк попал под санкции США в ответ на присоединение Крыма к России. «Решение о закрытии филиала связано с мерами по сокращению издержек и оптимизации бизнеса», — прокомментировали в пресс-службе банка.

«Раньше банковские помещения были мечтой арендаторов. И стоило банку съехать, как тут же помещение занимал кто-то другой. Сегодня это не так. Помещения освобождаются и стоят пустыми. Никто не спешит их занять», — сетует Петр Мельников.

Есть дисконт

Естественной реакцией арендаторов и потенциальных покупателей коммерческой недвижимости стало желание воспользоваться негативными факторами на рынке и добиться от собственников помещений дисконта. В зависимости от месторасположения объекта, его классности и размеров помещения, в котором заинтересован бизнес, арендная скидка может составлять от 5 до 30 и даже 40 процентов. «Все обсуждается за столом переговоров. Арендатор говорит: мне сложно, давайте поговорим о пересмотре размера ставки. В условиях растущей конкуренции, объективного сокращения числа арендаторов на рынке собственнику ничего не остается, как согласиться с доводами и снизить ставку. И это притом, что последние два года вообще не стоял вопрос о росте стоимости аренды в бизнес-центрах. Главное, чтобы арендатор сидел, платил и не хотел съезжать», — говорит Мельников.

Подтверждая успех переговоров арендаторов по снижению арендной ставки в новосибирских бизнес-центрах, Александр Назаров спешит подчеркнуть: «Речь не идет о панике и истерии». «Собственники бизнес-центров стали гибче, но не до безумия. Снижать ценник оправданно только, когда речь идет о крупных площадях, на которые непросто найти замену. Я знаю пример, когда базовую ставку в 900 руб­лей за квадратный метр в бизнес-центре класса «B» арендатору удалось снизить до 600 руб­лей. Собственник повздыхал, поохал, позадавал вопросы — и подписал новый договор», — рассказывает Назаров.

Крупные и стабильные

Самые высокие цены на офисную недвижимость в Новосибирске — в бизнес-центрах класса «A». Если средняя арендная ставка в городе составляет около 850 руб­лей за квадрат, то, например, в «Гринвиче» — это 1 300, а в Doubletree by Hilton — 1 380. «Может быть, цена нашего предложения несколько выше, чем у конкурентов, но нужно понимать, что мы один из самых маленьких бизнес-центров в городе (арендопригодная площадь 7,9 тыс. кв. метров. — Ред.), и нам нужно поддерживать высокий уровень услуг», — объясняет управляющий бизнес-центром Doubletree by Hilton Алексей Карнаухов. В стоимость квадратного метра в Hilton заложены НДС, работа управляющей компании, функционирование современных систем вентиляции и кондиционирования, а также дизайн и затраты на отделку здания.

Притом, что ротации арендаторов в восьмиэтажном Doubletree by Hilton практически нет, а площади здания заполнены на 95%, по словам Алексея Карнаухова, компания все же вынуждена идти на снижение арендных ставок. «Все тренды на рынке мы прекрасно чувствуем. Стараемся максимально быстро и гибко на них реагировать. У наших арендаторов тоже возникают сложности, и они пытаются нивелировать свои издержки за счет снижения стоимости аренды. Ведем переговоры, находим точки соприкосновения, идем на компромиссы, причем не всегда они касаются цены аренды, это могут быть какие-то услуги», — замечает управляющий. За последние несколько месяцев заполняемость бизнес-центра упала на три процента. «Это некритично», — подчеркивает Карнаухов.

Сейчас в Doubletree by Hilton арендуют площади около 30 компаний. В своем большинстве — это игроки с мировым именем: IC&M Development, Grundfos, Kaspersky, Mars, Siemens, IBM, Commerzbank, Oracle и другие. Минимальная площадь аренды 50 кв. метров, этаж — 1 000 кв. метров.

Мало хороших

Если в БЦ Doubletree by Hilton 130 парковочных мест, то в недавно открывшемся БЦ MOST (в аренду предлагается 5,1 тыс. кв. м) — всего 17. Но, похоже, этот фактор не останавливает компании, желающие в кризис арендовать качественный офис в историческом центре города. «По предварительным договорам аренды бизнес-центр заполнен на 70 процентов. Для только что сданного в эксплуатацию офисного здания это шикарный показатель, учитывая, что оптимальная загрузка зданий такого назначения — 80 процентов», — отмечает управляющий директор БЦ MOST Дмитрий Радионов. По его словам, первые договоры с арендаторами бизнес-центр начал подписывать в мае текущего года.

«На момент строительства мы рассчитывали заполнение площадей в пропорции один человек на шесть квадратных метров, но факт оказался иным. Офисы арендуют топ-менеджеры, а это один человек на 20–30 квадратов, — рассказывает Радионов. — Несмотря на то, что помещения мы сдаем с качественной отделкой, некоторые крупные арендаторы согласовали перепланировку и сейчас делают ремонт. Таких примерно десять процентов от всех арендаторов». Минимальная площадь, которую можно арендовать в БЦ MOST, — 54 кв. метра, полезная площадь этажа — 600 квадратов.

Помимо собственных 17 парковочных мест руководство бизнес-центра договорилось с ТСЖ соседнего дома об аренде еще десяти машиномест. «Арендаторы, которые берут у нас маленькие офисы, до 70 квадратов, о парковке практически не заикаются. Для них это или дорого, или нет необходимости. Парковку берут компании, арендующие от 200 квадратов, причем сразу два—три места. Так что 27 парковочных мест — вполне достаточно», — считает Дмитрий Радионов.

«Многие смеялись: ну какой бизнес-центр без нормальной парковки. Ничего, MOST только сдался, а уже заполняемость высокая. Александр Бойко сделал очень хороший ремонт и в местах общего пользования, и в офисах, придав зданию уникальность, концептуальность. Думаю, на выбор арендаторов повлияла и близость здания к регио­нальному правительству и мэрии. Да и цена аренды вполне адекватна», — делится мнением Александр Назаров.

Арендная ставка в БЦ MOST — 900 руб­лей без НДС. В стоимость включены коммунальные платежи. Это соответствует или чуть выше стоимости помещений подобного класса в центре Новосибирска. «Мы себя позиционируем как хороший бизнес-центр, каких в городе мало. У нас есть арендаторы, которые переехали к нам из соседних офисных зданий, причем даже из класса «A». Им нравится, что здесь все чистое и новое», — поясняет управляющий директор. По его словам, в договоре с арендаторами содержится пункт о ежегодной индексации стоимости аренды в размере десяти процентов. «Но опыт других наших бизнес-центров, например «Гринвича», говорит о том, что на практике ставка не повышалась уже несколько лет. Поэтому говорим арендаторам: «Не волнуйтесь, работайте спокойно. Мы не сильно жадные, нам хватает», — улыбается Дмитрий Радионов. Сейчас заполняемость «Гринвича» близка к 100 процентам. Радионов рассчитывает к концу этого года заполнить MOST на 90 процентов.

Перспективные инвестиции

«Быстрая заполняемость арендаторами новых бизнес-центров — показатель того, что в городе по-прежнему существует дефицит качественных офисных зданий. В этом году рынок проглотил и не заметил MOST. Если бы не проблемы с системной управляемостью, то динамично заполнялся бы и «Сарэт». В 2013-м стремительно шло заполнение бизнес-центра класса «B+» «Новая высота» (полезная площадь 18,5 тыс. кв. м, конечный бенифициар — ГК «Внешэкономбанк». — Ред.), — замечает консультант и коммерческий управляющий Максим Марков.

Если до кризиса 2008–2009 годов Новосибирск казался перспективным для развития бизнес-центров класса «A», то сегодня новых проектов высококлассных офисных зданий на этапе реализации нет. Последние годы сдавались только здания класса «B» и «B+». Сейчас в городе четыре высококлассных офисных здания. Помимо названных — «Гринвича» (арендопригодная площадь 21 тыс. кв. м) и Doubletree by Hilton — работают «Кронос» (37,6 тыс. кв. м) и «Лига-Капитал» (13 тыс. кв. м).

«Потребности в дополнительных площадях класса «A» я сегодня не вижу. Думаю, такого же мнения придерживаются и девелоперы — не случайно на этапе реализации сегодня в городе нет ни одного проекта такой недвижимости. Едва ли что-то появится в ближайшие два года», — прогнозирует Александр Назаров. При этом эксперт обращает внимание на сложность найти в Новосибирске помещение площадью 500 и более квадратных метров.

«Строить класс «A» в Новосибирске нет никакой необходимости. Возьмите пример бизнес-центра «Лига-Капитал», построенного в 2011 году. Я точно знаю, что инвестор не экономил на строительных и отделочных материалах, лично контролировал все этапы строительства. Но когда начал сдавать площади, оказалось, что за цену в 1 200 руб­лей за квадратный метр желающих арендовать там офисы не так много. И первый год или полтора здание было заполнено дружественными собственнику здания компаниями», — подчеркивает Петр Мельников.

Из заявленных инвесторами проектов в ближайшие годы в городе могут появиться три очень качественных бизнес-центра — это PrimeHall (21 тыс. кв. метров, класс «A»), STPlaza (20 тыс. кв. метров, класс «B+») и «Снежная миля» (25 тыс. кв. метров, класс «A»). «Я хорошо знаком с этими проектами, а для двух из них готовил девелоперские концепции. С наибольшей вероятностью строительство ни одного из них не начнется в следующем году, хотя потребность в таких площадях ощущается, и первые 10 тысяч квадратных метров сдадутся в первый год функционирования. Один собственник по-прежнему просчитывает риски, другой заморозил проект на три года, а третий разбирается с правовыми вопросами», — говорит Максим Марков. По данным руководителя аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Казаковой, уровень обеспеченности Новосибирска качественными офисными помещениями составляет 0,6 кв. м на человека. Для сравнения, в Москве — 1,3 кв. м, в Санкт-Петербурге — 0,4 кв. м. Общая же обеспеченность офисами в бизнес-центрах в Новосибирске — 1,01 кв. м на человека.

Успешные и не очень

Несколько лучше ситуация в Новосибирске в сфере качественной торговой недвижимости. Если в Москве уровень обеспеченности торговой недвижимостью — 325 метров на тысячу человек, в Новосибирске этот показатель стремительно приближается к 300 метрам, но отстает от Екатеринбурга (около 350 кв. м). «В Новосибирске функционирует 12 профессио­нальных торговых центров общей торговой площадью 378 тысяч квад­ратных метров. Обеспеченность торговыми площади составляет 261 квадратных метров на тысячу жителей. Среди городов-миллионников Новосибирск — один из наименее обеспеченных торговыми площадями», — делится наблюдениями заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук.

В тоже время Новосибирск лидер среди городов-миллионников (за исключением Москвы) по объему ввода качественных торговых площадей в 2014 году — более 100 тыс. кв. м арендопригодных помещений. К уже сданным ТЦ «Калейдоскоп» (43 тыс. кв. м) и второму магазину «Леруа Мерлен» (12 тыс. кв. м) до конца года добавится торгово-развлекательный комплекс «Галерея Новосибирск» стоимостью 6,25 млрд руб­лей. Почти все коммерческие площади «Галереи» сданы в аренду.

«Торговый центр «Галерея Новосибирск» находится на завершающей стадии строительства. По последним данным его открытие запланировано на декабрь 2014 года. Вероятнее всего, торговый центр откроется в срок, но только частично — запустятся якорные арендаторы и часть торговой галереи. Такая тенденция очень четко прослеживается последние два квартала 2014 года не только в регионах, но и в Москве и Санкт-Петербурге», — обращает внимание Белайчук.

Александр Назаров прогнозирует ужесточение конкуренции среди крупных торговых центров после открытия «Галереи Новосибирск». Особенно остро ощутят появление конкурента «Аура», и меньше — «Мега», «Сибирский молл» и «Сан Сити».

«Компания Watcom зафиксировала падение трафика в самых крупных торговых центрах Новосибирска. Покупатели стали предпочитать относительно небольшие «Сибирский молл» и «Сан Сити». Эта тенденция сохранится и в следующем году», — считает Максим Марков. По его данным, «Сибирский молл» — сегодня самый «растущий» ТРЦ в Новосибирске.

Татьяна Казакова видит тенденцию возвращения интереса бизнеса к помещениям типа стрит-ритейл. «Это связано как с увеличением предложения — большое количество введенного жилья сопровождается большим количеством квадратных метров коммерческой недвижимости на первых этажах, — так и со снижением интереса к торговым центрам. Торговые же центры все больше делятся на успешные и не слишком удачные. Если в первой категории существует лист ожидания, то во второй можно видеть пустующие площади», — заключает Казакова.

Как и на рынке офисной недвижимости, собственники торговых помещений сегодня испытывают давление со стороны арендаторов. «Падение курса руб­ля — одна из причин снижения ставок аренды. В данный момент на рынке торговой недвижимости договорные условия определяются арендаторами. При заключении сделки арендодатели идут на значительные уступки — дисконт на арендную плату, арендные каникулы и так далее», — рассказывает Лада Белайчук. «Арендодатели стали практиковать предоставление стартовых бонусов при заполнении арендаторами новых объектов (нулевая базовая арендная ставка или только процент от оборота)», — дополняет коллегу Максим Марков. Тенденция эта будет характерна и в 2015 году.

Источник: Эксперт Online

17.11.2014

Назад