+7 (383) 217-43-39 /
info@deloprof.ru

Как оценить доходность объекта?

Как это ни странно, очень часто люди покупают объекты коммерческой недвижимости, руководствуясь... эмоциями. Как это возможно? Очень просто. Приехал утром, настроение хорошее, солнце светит, посмотрел объект: ремонт отличный, фасад хороший и вообще «все круто», — беру! Или, бывает, люди совершают покупки, находясь в цейтноте. Предложили интересную цену, и человек, особо не вникая, в чем ее причина, думает: «Как мне повезло!». И покупает. В результате приобретает комплекс проблем и теряет в деньгах. Бывает, конечно, все заканчивается удачно, но чаще всего сделки «на эмоциях» имеют печальное продолжение.

Как этого избежать?

Прежде всего, стоит отказаться от эмоций. Я считаю, «на эмоциях» может совершаться покупка квартиры, которую вы выбираете для себя и своей семьи, когда вам понравилось, как повернуты окна, какой хороший и чистый двор, и вы, даже переплатив деньги, понимаете, что сделали это ради собственного комфорта и удовольствия. При покупке коммерческой недвижимости действуют другие мотивы, рациональные.

Для начала замечу, что не стоит ставить знак равенства между «нежилым помещением» и «коммерческой недвижимостью». Это два абсолютно разных понятия, которые многие путают. Не всякое нежилое помещение имеет потенциал получать доход. А коммерческая недвижимость на то и «коммерческая», чтобы приносить своему владельцу деньги.

Как оценить потенциал недвижимости? Есть три ключевых критерия.

Первое, на что я смотрю, покупая помещение для собственных нужд или для сдачи в аренду, это арендные ставки на это помещение и подобные ему в рассматриваемом районе. Это очень важный критерий, который дает возможность правильно сориентироваться по цене и ценности объекта. Оценивая арендные ставки, мы проводим глубокий анализ местоположения (как расположен и куда повернут вход: к пешему потоку или отвернут от него), планировки и конструктивных особенностей (размер входной группы, большие или маленькие окна, высота потолка), качества самого помещения, возможность реконструкции помещения и т.д. Это огромная работа, которую необходимо выполнить покупателю, чтобы верно оценить ликвидность объекта.

Второй принципиальный критерий — история объекта: коммерческая, строительная, юридическая. Кто находился в этом помещении раньше? Как часто сменялись арендаторы и почему? Как строилось здание? Как оформлялась земля?

Когда вы знаете, что в этом помещении долгое время находился такой-то бизнес, вы понимаете, для чего это помещение лучше всего приспособлено. Или вы знаете, что объект очень долго строился, строительная компания была признана банкротом, в результате было создано товарищество собственников, которое достраивало объект. Тогда вы понимаете: достройка здания шла силами частных лиц, и вполне вероятно, что объект получился не очень качественным. Информация о том, как оформлялась земля, правильно ли выделен земельный участок, правильно ли выполнено межевание с соседями, помогает избежать серьезных расходов на приведение объекта в надлежащий вид.

Историю объекта необходимо изучать и учитывать, чтобы совершать покупку (или не совершать) осознанно, а не случайно.

Третий существенный критерий — управление объектом и коммунально-эксплуатационные расходы. Любой объект должен управляться: либо вами (вашей управляющей компанией, вашим управляющим), либо сторонней управляющей компанией. Знание этой компании, оценка качества ее работы и репутации очень важны. Мы иногда отказываемся от сделок только из-за управления, потому что проблемы с управлением нередко перечеркивает все плюсы объекта и болезненно бьют по его цене. Представьте себе бизнес-центр с удобным местоположением, где воюют две управляющих компании, и еще третья пытается подключиться. В результате здание ветшает на глазах, поскольку не ведутся отчисления на ремонт и другие нужды.

Смена управляющей компании — это очень серьезный процесс, на который нужно потратить время и деньги — это подразумевает потерю доходности, потому что в такие периоды арендаторы уходят или снижают арендную ставку.

Кроме того, необходимо учитывать расходы на объект: налог на недвижимость, эксплуатационно-коммунальные расходы. У здания могут быть изношены какие-то сети, ремонта может требовать тепловая подстанция — это серьезные расходы. Иногда собственники к ним абсолютно не готовы. Расходы на объект многие ошибочно считают неважным или маловажным фактором. Но часто именно он, если его неправильно оценить, очень больно бьет по карману.

Не поддавайтесь эмоциям и не торопитесь, принимая решение о покупке недвижимости, спокойно и рационально оценивайте объекты и тогда ваше приобретение будет действительно доходным!

Источник: Деловой квартал

11.11.2014

Назад