+7 (383) 217-43-39 /
info@deloprof.ru

Девелоперы обыграли сами себя

Проблема перепроизводства офисной недвижимости стала данностью для абсолютного большинства крупных российских городов, и миллионник Новосибирск — не исключение. В своих докризисных расчетах застройщики и консультанты ориентировались на европейские показатели обеспеченности офисными площадями, и в результате так уверились в недостатке офисных площадей, что «обыграли сами себя».

Формально Новосибирск все еще отстает от европейских показателей по количеству офисных метров на одного человека, но даже текущего объема площадей уже более чем достаточно для потребностей бизнеса на несколько лет вперед. При этом, погнавшись за прибылью, девелоперы понастроили множество неликвидных зданий: в «пробочных» местах, с плохими подъездами. Судьба таких объектов печальна.

Из-за переизбытка предложения собственники даже успешно функционирующих бизнес-центров оказались под сильным давлением арендаторов. Решая проблему, как привлечь клиентов на падающем рынке, большинство собственников решили идти по пути различных креативных акций: снижения ставок, изменения схемы оплаты с поквартальной на помесячную, каникул для новых арендаторов.

Но нынешнего арендатора купишь далеко не всякими подарками. Кардинальным решением проблемы могло бы стать улучшение качества здания. Однако примеров, когда собственники решили потратиться на улучшение инженерии, конструктивных особенностей объекта, на новосибирском рынке единицы. Большинство девелоперов сочло такие вложения в кризис неоправданными, и сделали ставку на привлечение брокеров. Это справедливое решение, однако подчас даже самый фееричный брокерский талант сталкивается с объективными ограничениями. Главное — дальнейший рост предложения офисной недвижимости на новосибирском рынке, причем несмотря на резкое сокращение объемов нового строительства.

Источником пополнения предложения на рынке офисных площадей стали банки. Недавно Центробанк озвучил такую цифру: объем непрофильных активов банков в целом по РФ сейчас составляет около 200 млрд. рублей, из которых около 70% приходится на недвижимость. Большая часть заложенных зданий находится в крупных городах, в том числе и в Новосибирске. Эти объемы столь значительны, что ВТБ, к примеру, обещал обнародовать программу работы с заложенными активами на ближайшие 5-7 лет.

Каким бы не было искусство брокера, но для многих проектов единственно возможным способом «отбить» вложения станет редевелопмент.

Ряд девелоперов уже задумывается о такой возможности. Если до кризиса главным трендом была реконструкция старых промышленных и административных зданий в бизнес-центры и склады, то сейчас, грустно взирая на свои недострои, предприниматели пытаются перепрофилировать их в гостиницы и жилье. Наиболее благоприятный вариант для осуществления редевелопмента — удачное расположенное здания с хорошим состоянием конструктивных элементов и возможностью перепланировки.

В кризис инвесторам стали особенно интересны гостиницы — в частности, в Новосибирске есть несколько проектов офисной недвижимости, собственники которых пытаются перепрофилировать в отели. Гостиницы окупаются дольше других проектов коммерческой недвижимости, но тем не менее способны генерировать достаточно стабильный денежный поток. Одна из возможностей, которая способна обеспечить необходимый cash-flow, — сделать гостиницу частью многофункционального проекта — так, как делает Hilton. Комплекс Doubletree by Hilton открылся в кризис, но он будет успешен по сравнению с другими отдельно взятыми отелями и офисными центрами.

Но на ранее недооцененном гостиничном рынке есть и свои сложности. Девелоперы предпочитают проекты дорогих отелей, в то время как спрос, как водится, сконцентрирован в нише среднего и бюджетного сегментов, но там доходность существенно ниже. Другая особенность этой ниши состоит в том, что для Новосибирска обычные туристы не способны обеспечить загрузку гостиниц, необходимо сделать ставку на бизнес-путешественников.

Вообще гостиничный бизнес сам по себе успешно развиваться не может: он завязан на большое количество сопутствующих факторов, в том числе транспорт — как внутригородской, так и авиа- и железнодорожный. Отель должен быть в непосредственной близости к транспортной развязке, центру города, но свободных участков в таких местах в Новосибирске немного. Другой существенный момент состоит в том, что гостиница требует бесперебойного функционирования всех систем отопления, водоснабжения, системы кондиционирования, а также продуманного зонирования, функциональности внутренних помещений, создания всей необходимой бизнес-инфраструктуры, от конференц-зала до связи. Это значительные инвестиции, возврат которых растянут во времени по сравнению с другими сегментами — например, торговлей.

Исходя из сложности индустрии гостеприимства, полагаю, что грядущий гостиничный бум в Новосибирске оказывается под сомнением.

Самый знаменитый и удачливый инвестор современности Уоррен Баффетт однажды сказал, что нужно бояться, когда рынком овладел азарт и жадные инвесторы с легкостью готовы вкладываться, и наоборот — в моменты спада стоит проявить жадность.

Задача любого инвестора в кризис — увидеть новые возможности. Не стоит уподобляться динозаврам.

Источник: Новосибирская недвижимость

15.11.2010

Назад