+7 (383) 217-43-39 /
info@deloprof.ru

Вперед в светлое будущее в розовых очках

Настроение потенциальных покупателей квартир, особенно новостроек, сегодня можно описать одним словом — выжидание. Оно и понятно все властные структуры, начиная от федеральных и заканчивая муниципальными, в один голос твердят, что строителей заставят поумерить свои аппетиты и продать населению квартиры с минимальной для себя прибылью. Идет информация о снижении себестоимости строительства за счёт снижения цены на строительные материалы, на земельные участки, ГСМ и.т.д. И только отдельные руководители риелторских компаний ненавязчиво намекают, что сейчас самое время для покупки недвижимости, да ещё с ними согласен вице губернатор Анисимов, который по долгу службы и по объёму получаемой информации, должен (а я считаю, что так оно и есть) лучше остальных ориентироваться в сложившейся ситуации на рынке недвижимости.

Все застройщики понимают, что при существующем спросе не стоит значительно наращивать объемы строительства, поэтому в 2009 году произойдет закономерное снижение темпов роста площадей сдаваемого жилья и стабилизация цен, добавил Владимир Анисимов. По его мнению, конец 2008 года — лучшее время для покупки жилья: цены остаются стабильными, а выбор квартир очень велик. Тем более что речь идет о домах, которые будут сдаваться в ближайшее время, а не через несколько лет.

При этом Владимир Анисимов отметил, что речь идет только о жилье эконом-класса. Элитное жилье или квартиры в центре Новосибирска при любых ценах найдут своего покупателя.

Попробуем и мы разобраться с этим вопросом.

Начнем с себестоимости строительства

Прямые затраты

Себестоимость состоит из СМР (строительно-монтажных работ) 80-85%.

Затраты Застройщика (приобретение земельного участка, разрешения ТУ, снос, реклама) 8-10%,

Затраты Заказчика (проектирование, авторский надзор, контроль строительства объекта, сдача объекта, постоянные затраты Заказчика) 7-9%.

Затраты на обслуживание кредитных ресурсов обычно добавляют к себестоимости ещё 20%.

Строительные материалы составляют 60% в СМР, или 50% от общих затрат. Снижение цен на строительные материалы на 30%, дает снижение прямых затрат на 15%, общих на 12%. Эти выкладки можно применить для нового строительства, а для построенных домов себестоимость не изменится. И уж тем более, неправомерно рассуждать о стоимости земли в цене уже построенных домов. Снижением цен на ГСМ вообще можно пренебречь, при цене нефти $147 и $60 за баррель солярка показывает завидное постоянство, хотя бензин и подешевел на 10-15%, а затраты на механизмы составляют 9-15% от СМР (внутри этой статьи затрат).

В результате несложных расчётов мы получили уменьшение себестоимости нового строительства на 20%, 15% за счёт строительных материалов и 5% за счёт земли, но есть ощущение, что оно и увеличится по статье обслуживание кредитных ресурсов.

Здесь определяющим фактором являются источники финансирования.

Источники финансирования

У строительных организаций есть несколько основных источников финансирования:

— собственные средства, вложенные, как правило, в средства производства и земельные участки, у солидных компаний есть собственные офисы.

— средства инвесторов, дольщиков.

— кредитные ресурсы.

Собственных средств у подавляющей части строителей хватает только на фундамент, хотя есть примеры, когда холдинги, работающие в других отраслях, за счёт строительства приумножают свои капиталы, но это скорее исключение.
Инвесторы принципиально делятся на две категории, конечные потребители и спекулянты. Последних в процентном содержании на рынке недвижимости стало меньше. Раньше после сдачи дома, определёнными компаниями (например, Краснообскмонтажспецстрой) на рынке появлялось большое количество однокомнатных и двухкомнатных квартир (до 40%) в этом доме, сейчас спекулянты вывели свои деньги из новостроек (среди них стала очень популярна присказка «Инвестиции это неудавшаяся спекуляция»). Они, в условиях нестабильности всех без исключения рынков, предпочитают кэш. Инвесторы, купившие единственную квартиру для проживания, нервничают, особенно в условиях, когда квартира стоит дешевле той цены, за которую куплена год назад, а те, кто планирует покупку, выжидает. Не прибавляет оптимизма и поток инсайдерской грязи (назвать её информацией язык не поворачивается), льющийся нескончаемым потоком на головы всех строителей, за редким исключением.

В последнее время с кредитами стало напряженно. Кроме того, что они стали дороже (в отличие от всех других стран, РФ даже поднимает ставку рефинансирования) банки не только не дают кредитов, но и стараются вернуть, то, что дали раньше. Это же касается и ипотечных кредитов для населения, получить кредитное решение под строящийся объект стало намного сложнее, не говоря уже об увеличении процентов. И здесь я вижу первое противоречие, если правительство обещает, что будет дефляция, почему увеличивают ипотечный процент. Значит, власти не верят в то, что говорят. Есть на этот счёт и другие мнения.

По данным финансового директора банка ВТБ 24 Михаила Березова, суммы новых вкладов в валюте достигли уровня рублевых вкладов. Между тем в докризисный 2007 г. суммарный месячный прирост вкладов обеспечивался валютой не более чем на 10%, тогда как более 90% прироста приносили рубли. Отказ от вкладов в отечественной валюте может стать серьезным фактором давления на рубль, считает эксперт.

Отток вкладов из российских банков составил в сентябре 87,9 млрд. рублей, и на 1 октября общий объем вкладов населения составил 5,89 трлн рублей. С началом кризиса доля валютных вложений начала увеличиваться, и на сегодня она приближается к 14%. Если же вкладчики решатся на массовый перевод рублевых вкладов в валюту, то финансовую систему ожидают неизбежные потрясения, так как полная конвертация обойдется почти в $200 миллиардов. Хотя номинально золотовалютные резервы России по состоянию на 7 ноября составляли $475,4 млрд, краткосрочные расходы даже в размере $80 млрд могут только ускорить плавную девальвацию рубля.

Такая же тенденция прослеживается в Новосибирске:

По данным аналитической системы экономических показателей регионов, представленным на официальном сайте Центробанка РФ, в Новосибирской области в сентябре было продано 81 млн 296 тысяч 700 долларов США. Это максимальный показатель с начала года.

Объем продажи евро составил 22 млн 862 тысячи 200 единиц и превысил аналогичный показатель августа 2008 года на 13,5 %. По сравнению с сентябрем 2007 года продажа евро увеличилась на 92,5 %.

Среднемесячный курс покупки долларов составил 25,22 руб. за доллар, евро — 36,21 за единицу. Среднемесячный курс продажи доллара составлял 25,52 руб. за доллар, евро — 36,66 руб. за евро.

В целом по стране в сентябре было продано физическим лицам 3,5 млрд долларов и 2,4 млрд евро. Объем покупки валюты Центробанком у физлиц составил около 1,5 млрд долларов и чуть более 1 млрд евро.

Если всю валюту, купленную в сентябре, потратить на новостройки, можно было бы купить 60 тысяч кв. метров жилой площади. Что касается валюты, здесь я не большой специалист, но есть ощущение, что янки в очередной раз кинут собирателей долларов. Это было и после 1998 года, когда евро вырос с 0.8 до 1.25 доллара, и сейчас когда объявлены бумажками все жилищные суррогаты. Но это не моя тема.

Зато у надёжных строительных компаний, появились кредиторы поневоле, я, имею в виду, производителей строительных материалов. Причём дают они товарный кредит, во-первых, только тем в ком уверены, и во вторых по бартерным ценам (на 23- 28% дороже). Если хотите проверить состоятельность строительной компании, позвоните крупному производителю и предложите квартиру этой компании по бартеру на строительные материалы, сразу всё узнаете.

Таким образом, экономия от снижения стоимости строительных материалов практически съедается за счёт увеличения затрат на обслуживание кредитных ресурсов и возвращения к бартерным сделкам.

Вся надежда на государственные деньги и в этом вопросе все уровни власти единодушны. Все вот-вот обещают инвестиции, прошли даже первые оптовые покупки социального жилья, администрации всех субъектов подготовили и дали в федеральный центр информацию о наличии непроданных квартир в строящихся домах.

Опубликована информация и по нашей области:

Как сообщили в департаменте информации областной администрации, согласно последним подсчетам во вновь сданном жилье в нашей области есть около 140 не купленных квартир. В том жилье, которое будет сдано до конца 2008 года, пока свободны почти 1100 квартир, а в домах, сдаваемых в 2009 году — около 8000 квартир.

Из квартир, сдающихся в этом году, не продано 1240 или около 100 000 кв. метров, что составляет 7.2% от цифры заявленной губернатором в начале года

В 2008 году нам необходимо вводить в эксплуатацию 1 миллион 400 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 1 миллион квадратных метров в Новосибирске«, — Виктор Толоконский.

или 8.3% от показателей 2007 года.

Напомним, что в целом по области в прошедшем году, согласно данным департамента строительства и ЖКХ администрации области, было введено в эксплуатацию более 1200 тысяч кв. метров жилья.

Даже если чистая прибыль Застройщиков 20%, затраты они уже окупили.

Вопрос заключается в том, что нормальные строительные компании должны создавать заделы, иначе у них нет будущего. Именно поэтому государство и планирует выкупить квартиры в стадии готовности выше 70%. Пока же большей частью только обещает всего и сразу. И получение разрешения на строительство через одно окно в течение месяца (и над окном не будет надписи «Касса»), и построить коммуникации за счёт монополистов, и выкупить квартиры под социальные проекты, а в целом ведет себя как фермер из анекдота, который спрашивает утром некормленую корову: " Ну, что сегодня будем сдавать 20 литров молока или 150 килограмм говядины? "

Сегодня же, строители вынуждены или сворачивать новые проекты (это и происходит) или увеличивать их себестоимость за счёт высоких кредитов.

Я не вижу никаких поводов говорить о снижении себестоимости. Просто государство, перед тем как выкупить квадратные метры, отжимает строителей по максимуму. Потом пружина разожмется и будет это выглядеть не так как на фондовом рынке. Это индекс РТС скачет туда обратно, у акций нет себестоимости. После того, как цена на недвижимость полетит (именно полетит, а не поползёт) вверх, вы уже не купите квартиру на отскоке. Можете, конечно, поиграть с государством в лотерею, но лично я, полностью согласен с мнением вице-губернатора Анисимова: время покупать квартиры.

Для аргументации этого утверждения приведу динамику рублевой и валютной цены квартир до и после дефолта 1998 года.

Изменение цены в долларах

Изменение цены в рублях

Перед дефолтом цены так же как сегодня стояли, можно было получить у Застройщика скидку 10-15%, а после взлетели с августа по декабрь 1998 года в 2 раза. Если принять во внимание факт, что начиная с сентября 1998 года не о каких скидках речи быть не могло, то цены за 4.5 месяца выросли на 119% (статистика автора). Валютная цена квадратного метра жилой площади достигла своего докризисного уровня к марту 2002 года, а так как сдача квартиры в аренду приносила тогда 8% годовых от стоимости жилья, те кто не суетился, получили 8% годовых в долларах.

Во время кризиса конца 90-х ситуация была ещё запутанней, ходили векселя разных компаний (энергетиков, которыми можно было расплатится за электричество, причём разным отраслям с разным дисконтом). Существовали псевдо дочки пенсионного фонда и ФОМСа, которые брали строительные материалы и квартиры, за обещания закрыть долги и остановить пени и ещё много «разных чудес», поэтому строительные компании, выстоявшие тогда, переживут и сегодняшний кризис. К стабилизирующим факторам того времени можно отнести устойчивый доллар, который сегодня достаточно спорная позиция для вложений.

Источник: Недвижимость Сибири - InvestGRAD.ru

21.11.2008

Назад